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一線城市房貸額度調查:上海放款延長,北京淡定

來源:國際金融報 時間:2021-02-01 15:09:59

為管控過熱的樓市,上海、廣州等一線城市的房貸市場被潑了一盆冷水。

自1月27日起,廣州的工農建中四大行房貸利率集體上漲,具體調整方案為:首套房房貸利率為LPR+55基點;二套房房貸利率為LPR+75基點。而此前的房貸利率為首套房LPR+40基點,二套房則是LPR+60基點。

上海地區,《國際金融報》記者采訪了解到,房貸放款時間明顯延長,更有銀行隨即叫停了稅費貸。

與廣州、上海不同的是,北京地區房貸市場卻淡定如常?!秶H金融報》記者致電北京地區多家銀行支行,相關工作人員均表示目前房貸額度并不緊張。

部分一線城市這一輪房貸市場收緊的原因為何?而北京地區為何成為“特別的存在”?

上海

放款延長

“政策的威懾性,有助于后續房地產市場的平穩健康發展,成為2021年上海房地產政策收緊的又一案例。”

1月21日晚,上海樓市迎來最強調控——上海八部門聯合發文,嚴格限購、限貸、打擊假離婚,還特別提到了“房貸集中度”的概念。

僅4天后,上海又將法拍房納入限購范圍。對此,易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進對《國際金融報》記者分析,此次政策明確法拍房需要納入限購范圍,進一步體現了上海購房政策從緊從嚴的導向。

“此類領域的政策之所以收緊,在于其過去容易繞過限購政策,即成為限購政策的漏洞。所以上海此次政策升級,和1月21日上海既有房地產政策思路是一致的。”嚴躍進表示,類似政策下,此類房源的交易性價比自然就下降了,客觀上使得其房價會下跌。政策的威懾性,有助于后續房地產市場的平穩健康發展,成為2021年上海房地產政策收緊的又一案例。

組合拳之下,滬上房貸市場發生巨變。“因為國家政策,所以現在都是排隊放款,速度比較慢。如果你現在1月底申請的話,最快也是4月份才能放款,如果慢一點的話要5月份。”招商銀行某支行客戶經理告訴記者,越往后額度越緊,可能會更慢。

某股份制銀行的客戶也對《國際金融報》記者反映,本來快要發放的貸款因為出臺的政策暫緩,最快也要再過兩周發放。

除了放款速度明顯降低外,更有銀行隨即叫停部分貸款業務。工商銀行上海分行行長付捷對外確認,工行上海地區確實有調整、叫停稅費貸。

所謂稅費貸,是針對個人住宅房屋買賣過程中所應繳納的,包括但不限于契稅、個人所得稅、營業稅、房屋稅、印花稅等相關稅費和服務費的分期服務。該業務通過在房產交易中心刷信用卡,分期繳納稅費,減輕現金壓力。

“相關業務調整,是根據市場變化,從優化資源配置角度出發而做出的經營決策。”付捷表示,此次叫停是一種調整,下一步會根據監管部門的要求,進一步研究后續產品業務計劃。

不過,此次停貸業務只是小范圍的。在上海地區推出稅費分期產品的還有上海農商行,而該行客服人員告訴記者,目前并未受政策影響,沒有接到通知,甚至今年還在延續去年活動的優惠利率,活動時間一直持續到6月底。

需要指出的是,盡管工商上海地區叫停了稅費貸,但個人房貸業務正常。

“目前工商銀行上海地區房貸發放正常,仍然按照往年的節奏,既沒有多也沒有少,還是比較穩定的。額度也差不多,沒有過于收窄,也沒有放開,跟往年保持持平。”付捷補充,只不過是現在出些政策,大家感覺比較緊張。

1月26日,據新華社報道,住房和城鄉建設部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況,將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務之一。以穩地價、穩房價、穩預期為目標,確保房地產市場平穩健康發展。

廣州

四大行集體“漲價”

“房貸額度管控下,新房、二手房交易規模會下降,這相當于給樓市降溫。而隨著交易量下降,未來房價也將有所回落。”

被戲稱為“樓市中的五糧液”的廣州樓市,在今年開年延續了去年底的翹尾行情。伴隨部分業主“抱團漲價”的信號,廣州樓市迎來“爆發”,驚動廣州監管層。

1月24日,據《廣州日報》消息,廣州銀行業已被金融監管窗口指導,個人按揭貸款被“雙管控”:新增個人住房貸款占比不能超過12.6%;各銀行每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度。

“應該說,廣州此類政策的出臺,也對應了廣州近期房屋炒作的現象,政策出臺有助于促進市場的穩定和健康發展。從后續情況看,廣州的政策也值得全國其他城市的學習。”嚴躍進表示,近期很多大城市購房政策明顯收緊,預計信貸政策收緊概率也會增加。

本輪調控政策對廣州房貸市場產生顯著影響。1月24日,有微博大V“大源按揭”通過微博爆料稱,各銀行配合監管,應對的措施是“暫停受理新的貸款申請”。

1月27日,廣州樓市又放出新動態,即日起廣州四大行房貸全線漲價,首套房貸利率調整為LPR+55bp,二套房貸LPR+75bp,而此前則是首套房為LPR+40bp,二套房是LPR+60bp。

實際上,這并不是廣州四大行第一次集體“漲價”。2018年2月,廣州四大行也曾集體上調首套房貸利率至基準1.1倍。而兩次嚴控政策的背后均是“過熱”的廣州樓市。

廣州市房地產協會(學會)專家委員會副主任胡剛告訴《國際金融報》記者,“由于深圳樓市調控,導致2020年第四季度以來廣州樓市有些熱,市中心珠江新城房價漲幅達到了40%左右,南沙也漲了20%至30%,但多數區域還是比較平穩。”

“2018年的調控和此次調控的背景有異曲同工之處。”廣東省住房政策研究中心首席分析師李宇嘉對《國際金融報》記者指出,去年12月廣州新房和二手房火熱,出現明顯的翹尾行情,當月新房成交量達到17243套,創單月成交歷史最高紀錄,超過了最為火熱的2016年;二手房成交量年內第二次探上1.5萬套。

2020年,廣州二手房價上漲進入了全國TOP 10,同樣入榜的還有上海和深圳,在滬深積極出臺政策管控的背景下,廣州自然也難例外。

胡剛認為,這些措施將對廣州房地產市場起到降溫調控的效果,引起未來成交量的滑落。“對于一般購房者而言,如果沒有貸款很難承受得起現在的房價,因此房貸方面的措施對于樓市將有不小的沖擊力”。

李宇嘉也表示,房貸額度管控下,新房、二手房交易規模會下降,這相當于給樓市降溫。而隨著交易量的下降,未來房價也將有所回落。毫無疑問,如果這次真的控制住了貸款投放,熱點城市快節奏的樓市交易自然就會慢下來。

“未來銀行選擇個貸客戶的標準會提高。征信好、納稅和社保記錄時間長、沒有斷繳的個人,會被優先選擇。”李宇嘉建議,購房者維護好個人信用,房貸額度緊張也將是周期性事件,可以等到額度寬松時再買房。

作為大灣區的風向標,廣州房地產市場的一舉一動也牽動著其他地區眾人的心。某珠海房地產人士告訴《國際金融報》記者,按照以往的經驗,可能接下來灣區其他城市也會逐步收緊政策。但他認為,大家只是需要一些時間適應和消化,緊接著該買的還是會買,購買力會恢復過來。

北京

房貸市場“風平浪靜”

“廣州、上海這些熱點城市去年的額度都用完了,還積壓了不少申請。而北京的樓市成交量一直不溫不火,額度自然就不緊張。”

“房貸從嚴背景下,可能有些家庭會申請不到房貸,進而買不了房。這種情況對樓市發展是不利的。”北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池對《國際金融報》記者坦言。

而在上海、廣州、深圳紛紛收緊房貸額度的同時,北京房地產市場似乎一片祥和?!秶H金融報》記者致電北京地區多家銀行支行,相關工作人員均表示目前房貸額度并不緊張。

“目前北京這邊沒有接到房貸額度收緊的通知。”北京某農商行經理告訴記者,如果1月底提交各材料的話,加上春節放假的因素,2月底也能夠放款。

工商銀行某北京支行的經理也告訴記者,目前房貸額度未受影響,基本1個月能夠走完流程放款。“但是盡快辦吧,未來房貸業務會不會被限制不好說,可能也會縮緊”,她表示。

“房貸額度有限與房地產金融監管政策收緊有關。根據房地產貸款集中管理度要求,各銀行都要在一兩年內達到監管目標,因而需要調整未來發放貸款的額度。”趙秀池進一步指出,為了達到房地產貸款集中度的要求,有些房貸到期收回來,銀行可能就不能再發放房地產貸款或個人住房貸款了。

實際上,各地的房貸調控都與今年1月1日起實施的房貸集中度制度不無關系。蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金此前對《國際金融報》記者表示,為降低房地產貸款集中度,個別銀行需要主動減少住房貸款增量和壓降存量。同時,個別銀行存在房地產開發貸款超限的問題,也可能需要通過主動壓降來達到監管標準。這將對個人房貸的申請有一定影響。

為何上海、廣東等地房貸難求,北京卻淡定如常?

對此,中原地產首席分析師張大偉則認為,近期部分地區房貸緊張主要跟去年底市場過熱、貸款申請積壓有關。他指出,房貸發放分為貸款審批和放款兩個環節,即使在這些過熱地區,現在房貸審批也是照常進行的。早在去年“兩條紅線”新規出來之前,很多銀行就按照監管要求控制個人按揭貸款的投放額度和節奏,房貸額度都按月執行。“廣州上海深圳這些熱點城市去年的額度都用完了,還積壓了不少申請,今年1月份依然按月控制額度,所以大家只能排隊等待。而北京的樓市成交量一直不溫不火,額度自然就不緊張”。

“北京將會在‘房住不炒’的定位下,在多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度不斷完善下,平穩健康發展,成交量和房價或有小幅回升。”趙秀池預估。