地產業融資環境寬松預期不斷升溫。繼多項呵護房地產行業資金鏈的政策出臺后，去年底，央行、銀保監會再次表態支持優質房地產兼并收購融資。

據Wind統計發現，2021年12月房地產行業已經累計發行境內債產品46只，總金額達432.84億元;較11月的39只和421.20億元再擴規模。其中，招商蛇口(001979)在銀行間債券市場注冊發債用于兼并收購。

有機構預測，今年房地產行業的融資環境整體偏穩健。包括合作伙伴股權并購在內的3類并購會率先盛行，普通項目并購或在二季度開始出現。

房企發債再提速

盡管縱觀去年全年，房地產融資整體仍處低谷;但四季度以來，融資情況逐月好轉。

克而瑞地產研究中心最新報告顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，是近五年來融資量首次出現負增長，數額達到五年來最低點。

不過，低迷從去年四季度開始好轉。去年9月以來，監管頻繁發聲糾偏融資政策，地產業資金環境在供給和需求端均有明顯改善。自11月9日銀行間市場交易商協會召開房企代表座談會后，保利發展(600048)、招商蛇口、首開股份(600376)等多家房企在銀行間債券市場發行中期票據。

據中指研究院數據，11月單月房地產行業信用債融資環比大增197.1%，已經接近8月水平。第一財經記者還注意到，融資邊際寬松已逐漸從國企傳導至民營。

進入2021年12月，房地產行業境內發債再次提速。公司債、短融、中期票據、定向工具、ABS等境內債產品的總發行規模達到432.84億元，明顯高于10月的186.82億元和11月的421.20億元。

進入2022年，短短幾天內，已有5只產品進入發行期。

此外，2021年12月以來已有93只信用債產品更新審核進度，截至1月5日，已有7只產品進入預評/受理/反饋狀態。從發行主體看，有9只為民營房企發行，其中金科地產7.9億元ABS已經在12月31日通過發審會。

三類并購或率先展開

繼交易商協會在房企代表座談會上表示優先支持并購融資之后，央行與銀保監會在12月底聯合出臺了《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，支持優質的房地產企業兼并收購重點房地產企業的項目。

2021年12月30日，央行金融市場司司長鄒瀾解讀稱，房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段，長期來看有利于高負債企業集團資產、負債雙瘦身的同時保護住房消費者合法權益，有利于引導市場各主體更加重視項目本身的風險評估與管理，有利于形成房地產新發展模式，促進房地產業的良性循環和健康發展。

已經有企業聞風而動。招商蛇口近期公告稱，公司擬在銀行間債券市場注冊發行中期票據30億元，將其中不超過15億元用于支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力，方式包括但不限于置換發行人前期投入資金及后續資產投資與收購等，剩余資金用于償還公司的銀行貸款。

在此之前，已有多家房企啟動對物業資產的并購，尤其一些頭部房企正抓住機會集聚優質資源，其中包括世茂服務、碧桂園等通過港股市場配售股份等方式募集資金。

有機構預測，未來凈負債率較低的優質房企同樣有機會參與到發行并購債券中來。

即便如此，業內人士認為，并購的案例不會陡然增加。

中信證券陳聰團隊近期在研報中指出，項目并購是當下緩解購房人交付顧慮的主要出路。在房企銷售整體表現不佳、開發項目盈利能力過低、資金充裕的企業太少等背景下，當前地產開發項目不會普遍展開，并購項目層面或有三類特殊并購率先展開。這三類特殊并購包括：合作伙伴的股權、在借款方的大力支持之下出現的并購以及輕資產管理平臺的并購。今年3月之后，隨著資金進一步寬裕，普通項目的并購也會出現。

房企如何熬過2022?

但相比實力較強的頭部房企，多數企業在2022年仍將面臨巨額債務壓力。

克而瑞數據顯示，2022年房企有6298億元到期債務，雖然相比2021年同比減少21%，但因為發債與到期債之間“剪刀差”擴大，償債壓力仍較大。

尤其是個別房企爆出流動性危機、債務違約，進而機構評級下調背景下，房企美元債發行更加困難。據浙商證券統計，其中有620億美元債到期，高于2021年的586億美元，1~7月到期債務占比達七成。

好消息是，隨著國內融資環境改善，美元債二級市場已經有邊際回暖現象。

2021年底以來除旭輝集團增發一筆1.5億美元債外，綠城中國、綠地控股也分別新發美元債，還有多家中小房企在對即將到期的美元債爭取展期，多途徑尋求償債資金。

以正榮地產為例，去年12月底，該公司從兩家離岸銀行獲得總計約5.5億港元的雙邊貸款，用于償還現有債務;今年1月5日，又宣布獲得了中國銀行91.4億元授信額度。

浙商證券分析師楊凡認為，兼并收購可以促進產能出清但需要時間，只要度過資金壓力較大的2022年，房地產行業就能獲得短期財務安全。在銷售端，企業可以在允許范圍內降價促銷加速去化、加強屬地銀行合作獲得更多按揭額度、合作開發;在償債端除了依靠并購貸支持出售資產外，還可以通過提前回購到期債務優化債務結構，拆分子公司上市、引入戰投、利用REITs、資產證券化等方式盤活存量房產。

不過，長期來看，多數機構認為，地產行業正逐漸告別“高杠桿+高周轉”的時代，多元化輕資產運營才是增強抗逆性的主要出路。

對于2022年房企的融資政策，克而瑞分析，當前行業降杠桿的主體思路不變，根據2021年四季度房地產相關政策，預計整體仍以維穩為主。

德邦證券分析師蘆哲等人也表示，未來在“房住不炒”的大框架下，“三道紅線”、貸款集中度等長期政策不會放松，預示著房企融資不會出現大幅寬松，政策大概率會通過需求端因城施策的邊際調控和保障房建設兩個方向托底地產投資。

“此輪洗牌對之前發展步伐較緩慢的房企更為有利，此類企業更有機會活下來。”一位地產行業人士對第一財經記者表示。