美聯儲對通脹的定義是“暫時的”，這個論點恐怕在美國住房市場上站不住腳。

16日，CoreLogic發布的最新數據顯示，9月美國獨棟住宅租金同比增長10.2%，與之相比去年9月同期租金同比漲幅僅為2.6%。

其中，租金增長幅度最高的美國城市為邁阿密，9月其獨棟住宅租金同比增長25.7%，隨后是鳳凰城(19.8%)和拉斯維加斯(15.9%)。CoreLogic認為，伴隨旅游業回暖，這三個地區的房地產市場正在看到越來越多的增長。此外奧斯汀(得克薩斯州)和圣地亞哥的租金漲幅也進入前五名。

CoreLogic首席經濟學家博塞爾 (Molly Boesel) 表示：“2021年第三季度，單戶住宅出租空置率仍接近25年低點，推動9月份租金增長達到兩位數。”

她表示：“隨著勞動力市場的改善和對大房子的需求持續增長，短期內租金增長應該會繼續保持強勁。”

美國安邁企業咨詢董事總經理赫爾索默拜克(Hunt Holsomback)接受第一財經記者采訪時表示：“新房的供應量仍處于多年來低位，人口統計學上也保持強勁。”

來源：CoreLogic 報告

美國租房難

此前美國勞工部發布的數據已讓人窺到端倪：10月美國消費者價格指數(CPI)同比大漲6.2%，為1990年12月以來最高水平，CPI增速連續五個月超過5%。其中占CPI統計三分之一的住房成本，10月環比增長0.5%，同比漲3.5%。

CoreLogic 經濟學家諾薩夫特 (Frank Nothaft) 表示，隨著時間的推移，CoreLogic 所關注到的租金上漲會越來越多地出現在官方通脹數據中，從這個角度說，Corelogic目前的數據，就是對于未來通脹數據的一個預覽。

為了詳細了解獨棟住宅的租金價格，CoreLogic調取了美國從高到低四類地區9月的租金價格變化。其中，低價區域9月增長8.3%，高于2020年9月的2.4%，中低價位地區9月增長9.3%，高于2020年9月的 2.3%，中高價位地區9月增長10.5%，高于2020年9月的2.4%，高價地區9月增長11%，高于2020年9月的2.8%。

“在過去12個月中，獨棟住宅租金上漲了約10%。”諾薩夫特表示，“我們現在看到的租金增長比我們之前記錄的任何增長都要快，且已經看到很多家庭搬出高層公寓樓，尋找獨棟住宅或在人口密度低的社區尋找房屋。”

此次Corelogic的數據顯示，芝加哥、波士頓、費城、華盛頓特區和紐約市區的租金增長率最低。

美住房市場結構性難題

另一份 CoreLogic 報告顯示，雖然93%的消費者表示他們認為擁有房屋是一項不錯的投資，但購買市場的競爭正迫使更多潛在買家繼續租房。

Corelogic指出，獨棟住宅市場現在特別火爆的原因在于，隨著千禧一代步入婚姻并為人父母，人們想要更多的空間。

穆迪分析首席經濟學家贊迪表示，租房市場增長將保持強勁。且租房市場出現問題早于疫情。“自金融危機爆發后，美國房地產市場泡沫破滅，此后美國經濟適用房嚴重短缺，這種情況一直在發展。”

紐約大學弗曼房地產和城市政策中心執行主任墨菲亦表示，在2008年金融危機后，我到最近幾年才真正開始看到房地產市場出現完全復蘇，因而美國住房竣工、租約安置率等仍然相對較低，但事實上家庭增長已經回升，人們的壽命更長，而且也在養育下一代，而房產的供應跟不上這些人口變化。

美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武亦對第一財經記者表示，美國樓市庫存低主要同次貸危機后房地產市場泡沫一度破滅有關。

“從上個世紀80年代開始，美國新房建成量每年平均是100萬套獨棟房，并在2006年高峰時達到160萬套/年，2007年次貸危機之后美國房地產市場崩盤，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬套，一年跌了70%，隨后就在40萬~60萬套之間徘徊。”

陳躍武說，“近三四年，美國新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬套/年，但同時，從上個世紀80年代至今，美國人口增加了近60%，達到3.3億人左右，原本房產需求量相應也應增加60%，才能達到供需平衡，但在過去十幾年中，美國新房建成量較低，對房地產市場的供給端造成一個非常大的缺口。這個缺口不是一年兩年能補上的。”

如果要超過這個供給平衡點，大概還需要三五年時間，他解釋道。

此外，從微觀層面上，墨菲指出，目前美國大多數新建筑都集中在高端住房上——而忽視了更實惠的市場。

米勒塞繆爾房地產估價師、總裁米勒(Jonathan Miller)表示：“房租都在漲價，但是高端房租上漲得更快，而且領先于疫情前的水平。”

在美國，區分高端租金和低端租金的簡單方法就是看看公寓門前是不是有門衛。曼哈頓大約一半的公寓門前都有。

對于這類門衛公寓，“曼哈頓 10月份的凈有效租金中位數為4263美元，比一年前高24.9%……這是我們追蹤過的最大同比增幅。”米勒表示，與疫情前相比，實際租金高出8.3%。

相比之下，沒有門衛的公寓的凈有效租金中位數為2560美元，同比增長7.4%，但仍比2019年10月低11.2%。

“換句話說，相對于疫情前水平，低端市場仍處于赤字狀態。”米勒表示，這意味著疫情對于低收入租房者的傷害，要大于對高收入租房者的傷害。

墨菲表示，拜登政府在近期的立法中，要撥出1500億美元用于推廣經濟適用房。

贊迪則認為，這更像是一個長期項目，就目前而言，房地產通脹之路將是持續的。

赫爾索默拜克接受第一財經記者采訪時表示，由于供應有限、需求增加和低利率，美國房地產銷售價格已經上升?，F在價格仍有上升的空間，然而，經濟的不確定性(主要是由于通貨膨脹)和建筑材料的供應鏈問題此前抬高了價格，并在市場上造成了不確定性，造成了買家價格沖擊，引發了目前銷售放緩，然而房地產的基本面仍然強勁。

“多位經濟學家預測，明年的抵押貸款利率將上升約50個基點，雖然這與目前的利率相比差別很顯著，但仍然大大低于長期的平均資本成本。”他解釋道。