美國房地產市場將迎來十五年來最強勁的銷售季。

當地時間22日，全美地產經紀商協會(NAR)公布的最新數據顯示，10月美國二手房銷售量增長0.8%，經季節性調整后的年化率為634萬套，創9個月以來新高。NAR預測，2021年的全年成交量將為2006年以來最高。

NAR 首席經濟學家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示，雖然目前美國房地產市場庫存低且價格高企，但房屋銷售仍保持彈性，同時快速上漲的租金和不斷上漲的消費者價格等通脹壓力，可能會更加促使一些潛在買家尋求購買房屋。

他還表示，目前美國房地產市場上的投資者增加可能是由于獨棟住宅租金飆升。數據顯示，投資者占10月買家的17%，高于9月的13%和2020年10月的14%，其中，全款購房者(all cash buyer)占24%，尤其是投資購房者，大多數都是現金全款購房。

庫存供給量僅夠2.4個月

NAR指出，可供出售房屋的短缺現象，在繼續推高美國房地產市場上的房價，使首次購房者和低收入買家更難以負擔得起房屋，且這一現象在短期不會緩解。

數據顯示，10月底，全美有125萬套待售房屋，同比下降12%，略低于9月份。按照目前的銷售速度，美國市場上的房屋供應量只能滿足 2.4 個月的銷售。同時，10月份所有住房類型的現房價格中位數為 35萬3千900 美元，比一年前上漲13%。這標志著連續116個月、或超過九年半的同比增長，是有記錄以來最長的連續增長。

通常，在一個平衡的市場，大約需要有6個月的房屋供應量才能維持價格穩定。

NAR的數據顯示，2020年美國的銷售量約600萬套，但2020年12月，其庫存只有107萬套，僅為1.9個月的供給量，創歷史最低紀錄。

來源：美國房產經紀人協會網站

美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武此前在接受第一財經記者采訪時曾解釋道，美國房市庫存如此之低同次貸危機后房地產市場泡沫一度破滅有關。

“從上個世紀80年代開始，美國新房建成量每年平均是100萬套獨棟房，并在2006年高峰時達到160萬套/年，2007年次貸危機之后美國房地產市場崩盤，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬套，一年跌了70%，隨后就在40萬~60萬套之間徘徊。”陳躍武說，“近三四年，美國新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬套/年，但同時，從上個世紀80年代至今，美國人口增加了近60%，達到3.3億人左右，原本房產需求量相應也應增加60%，才能達到供需平衡，但在過去十幾年中，美國新房建成量較低，對房地產市場的供給端造成一個非常大的一個缺口。這個缺口不是一年能補上。”

他表示，如果要超過這個供給平衡點之上，大概還需要三五年時間，換而言之，如果要形成一個泡沫，就需超額供給，但現在這種局面沒有出現，實際上根據美方數據，2011年到疫情前的2018年，房產供給量已經下跌將近50%，疫情后，從2019年到2020年，房產供給量又同比下跌34%，所以庫存已經低到無可附加的程度，供給量只能滿足2.5~2.6個月的銷售，出現了嚴重的供給不足。

存量不足導致價格繼續飆升。

“雖然同今年早些時候的狂熱時期比起來，消費者在購房方面的競爭有所緩解，但目前價格仍在以兩位數的速度上漲。”美國聯邦信用聯盟企業經濟學家弗里克表示，房價上漲使低收入買家的處境尤其困難，因為高端市場有更多可用庫存。

NAR數據顯示，10月份，價格在25萬美元至50萬美元之間的房屋銷量比一年前下降了2%，其原因是房屋數量不足以滿足需求。

與此同時，價格在50萬美元至75萬美元之間的房屋銷售額同比增長18%，而價格超過100萬美元的房屋銷售額則增長31%。

美國抵押貸款銀行家協會負責經濟和行業預測的副總裁肯(Joel Kan) 表示，這凸顯了需要將更多房屋(包括現有房主和新建房屋)投放市場，以補充美國住房存量的必要性。

需要看到的是，目前雖然美國房地產市場需求強勁，但其開工仍然不足。美國商務部上周發布數據顯示，10月房屋開工率較9月份下降0.7%。可作為未來房屋建設風向標的住宅開發許可增加了4%。

更多投資者“抱著現金”入場

NAR還稱，另一個導致價格上漲的因素在于，有越來越多的人用現金購買房屋，這是投資物業后出租或度假屋買家的常用舉措。

如前所述，10月購買的房屋中有近四分之一是全現金交易，這比一年前的19%有所上升。作為度假屋或投資物業被購買的房屋占 10 月份購買的房屋的17%，高于一年前的14%。

“在一些工作需求中，出現了可以在任何地方工作的靈活性趨勢，這有助于美國一些地區的銷售額增加。”云表示， “創紀錄的股市和歷史最高房價也顯著增加了消費者的總財富，再加上遠程工作的靈活性，這都提高了對度假區住房的需求。”

NAR表示，由于美國消費者財務實力增強，通過抵押貸款為購房融資的購房者和首次購房者繼續在市場上進行競爭。其中首次購房者僅占10月份銷售額的29%，低于一年前的32%。

云對此表示，任何在使用抵押貸款的買家，特別是如果他們要使用涉及更多的評估過程的聯邦住宅管理局抵押貸款(FHA)等貸款方式，可能會發現很難與全款購房者進行競爭。