今年，我國計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加1倍，改造力度進一步加大。此舉既能改善居民居住條件，增加人民群眾獲得感;又能擴大內需穩增長，拉動相關產業，起到“四兩撥千斤”作用。不過，目前除加裝電梯、配建停車場、物業管理等項目外，舊房改造大多難以獲得直接經濟效益，因而推動難度較大，需多方籌措資金——

“老破小”將迎來新變化。日前，住房和城鄉建設部會同有關部門，加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生、擴內需。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加1倍，重點是2000年底前建成的住宅區。

專家表示，推進城鎮老舊小區改造，既能改善居民居住條件，增加人民群眾獲得感，又能擴大內需穩增長，拉動相關產業發展，是一項一舉多得的舉措。

年投資貢獻額可達1萬億元

房屋老舊、道路狹窄、設施老化、生活環境惡劣……目前，我國城市中存在大量建成時間較長的住宅小區，由于年代久遠、設計滯后，已經成為小區居民共同的煩心事，也給城市管理帶來不小難題。

“與更早年份建成的一些老舊建筑或城市棚戶區相比，上世紀90年代前后建成的居住小區尚達不到危舊拆除標準。”西南財經大學教授劉璐表示，如果像“棚改”那樣對這類小區大拆大建，既浪費社會資源，又會增加各級財政負擔。

受疫情沖擊，今年一季度我國固定資產投資增速下滑較快。加大老舊小區改造力度拉動投資，是提振經濟的強有力政策工具。中國城市房地產研究院院長謝逸楓說：“當前‘棚改’貨幣化處于收尾階段，房地產投資額出現較大下滑，而老舊小區改造可以激發投資活力。”

在劉璐看來，與“棚改”大拆大建相比，“舊改”更像是繡花式的城市管理方式。從資金使用效果來說，“舊改”可以“四兩撥千斤”。

據住房和城鄉建設部摸排，全國共有老舊社區17萬個，涉及上億人，約4200萬戶，建筑面積約40億平方米。住房和城鄉建設部原副部長仇保興測算，老舊小區改造市場空間或達5萬億元。招商證券預計，若按5年改造期計算，預計每年可貢獻1萬多億元投資額。

“除了產生直接投資，‘舊改’對居民二次裝修、家具家電消費以及水泥、鋼鐵等建材也有潛在帶動作用。”劉璐說。

更關注民生“痛點”

與“棚改”貨幣化安置或實物安置不同，老舊小區改造主要是對社區落后的配套設施加以改善。目前，全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，面廣量大，如何把握好老舊小區改造內容?

住房和城鄉建設部副部長黃艷介紹，老舊小區改造內容目前初步分為3大類。一是保基本的配套設施。比如與居民生活直接相關的水、電、氣、路等市政基礎設施維修完善，以及加裝電梯、垃圾分類設施配套等。二是在保基本的基礎上，鼓勵有條件的地區在改造中建設公共活動場地，配建停車場、活動室、物業用房等。三是進一步完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、便利店等設施及公共服務。

“考慮到地區差異較大，各省區市可以根據實際情況和需求來確定城市或者社區改造內容清單。”黃艷說。

從目前情況看，各地除了對老舊小區外立面翻新、主體加固等常規操作，加裝電梯成為主要亮點。劉璐表示，由于老舊小區多是7層左右的多層建筑，老年人群上下樓十分不便，加裝電梯成為剛需。但是，由此產生的高樓層與低樓層業主之間的矛盾、費用分攤等問題，也需要各地從制度層面創新與突破。

國務院常務會議特別強調，按照居民意愿，重點改造完善配套設施，提升社區養老、托育等公共服務水平。這意味著新一輪老舊小區改造更關注民生“痛點”。

除了硬件，老舊小區還存在軟件上的不足。一些小區改造完成后，由于缺乏有效管理，時間一長又回到了以前的狀態。“老舊小區在軟件方面面臨的可持續性問題更大。”劉璐說，很多老舊小區沒有物業用房，也不收取物業費，要持續地提供類似新建小區那樣的物業服務比較困難。

謝逸楓建議，老舊小區改造后，要聘請物業公司管理，同時要引入一系列智能系統化管理體系，也可以發動業主成立自治的物業組織。

“試點城市的實踐證明，城鎮老舊小區改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴大投資激發內需的重要舉措。”黃艷說。

核心問題是“資金難”

2015年12月份，中央城市工作會議首次提出加快老舊小區改造。2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點。2019年，各地改造城鎮老舊小區1.9萬個，涉及居民352萬戶。

老舊小區改造并非政府“獨唱”，要創新體制機制，吸引各種力量參與“大合唱”，其中最核心的問題就是“資金難”。

“老舊小區改造首先要解決資金問題，僅靠地方財政補貼，老舊小區改造很難成功。”謝逸楓說。

與棚戶區改造相比，舊房改造推動難度較大，部分改造項目需要老百姓出錢，且改造后獲得的直接經濟收益不大。招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師趙可表示，偏低的收益率水平加大了舊改項目融資難度，主要項目內容難以獲得收益。

國務院常務會議明確，各地要統籌負責，建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制。黃艷透露，2019年以來，有關部門一直在推動地方創新改造方式和資金籌措機制，采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。

以河北省為例，改造資金主要來源于市、縣兩級財政，約112.3億元，占比87%;市政專營單位、居民個人可籌集、小區原產權單位分別約為6.5億元、5.6億元和5.2億元，占比為5%、4%和4%。

“可根據情況，將政府投入資金和居民資金合理劃分。政府投入資金可以更偏向于小區公共空間和公共基礎設施的投入。”劉璐說。

謝逸楓建議，可以考慮引入第三方資金，通過銀行低息貸款形式借貸給房企，為參與改造的房企尋找有效、可復制盈利模式，從而實現良性循環;也可以考慮引入民間資本，包括保險、信托資金等。

黃艷表示，下一步，住建部將積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制，運用市場化方式吸引社會力量參與。

目前，中央尚未出臺明確政策。業內人士認為，老舊小區改造專項債可能是重要工具。此前，財政部副部長許宏才表示，將適當優化投向、適當擴大專項債券使用范圍，增加城鎮老舊小區改造領域。

專家預計，隨著各類社會資本導入，老舊小區改造節奏會加快，尤其是部分開發商可轉型為老舊小區改造商。(作者：王軼辰)