上海保障性租賃住房建設的腳步還在進一步加快。

12月15日，作為貫徹落實黨中央、國務院關于加快發展保障性租賃住房決策部署的重要舉措，上海市新一批保障性租賃住房集中開工。

此次集中開工了15個項目，共約115萬平方米、1.85萬套，建成后將有助于進一步健全完善多層次租賃住房供應體系，滿足新市民、青年人和城市基本公共服務群體的安居宜居需求。

據悉，“十四五”規劃期間，上海計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上;到“十四五”末，上海全市將累計建設籌措保障性租賃住房60萬套(間)以上，其中40萬套(間)左右形成供應。其中，2021-2022年計劃建設籌措保障性租賃住房24萬套(間)，完成“十四五”目標總量的一半以上。

為了加強解決新市民、青年人的住房問題，今年以來，上海接連出臺各項政策，在供給端、需求端形成支撐，涉及土地供應、租金管理、供應結構、建設進度等多個層面，以促進保障性租賃住房市場的快速發展。

同策研究院研究總監宋紅衛向第一財經表示，目前住房的核心矛盾集中在大城市，而解決大城市住房問題的唯一途徑就是市場+保障的雙軌制。在房價穩的基礎上，解決新進人才的住房問題只能是通過租賃和保障的方式。這實則也為上海未來人才引進奠定了良好的基礎。

政策密集出臺

在人口凈流入的大城市，新市民、青年人的住房問題突出。

“由于新市民和青年人工作年限比較短，收入相對比較少，購房和付租金能力比較弱。根據有關調查顯示，現在在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題，”住房和城鄉建設部副部長倪虹在8月份的新聞發布會上曾表示。

“然而租金付得起的房子區位比較遠，區位比較好的租金又比較貴，這成為新市民、青年人買不起房和租不好房的一個現實困難。”倪虹提出。

上海作為人口凈流入超千萬的一線城市，解決這部分人為的住房問題，盡最大的努力幫助新市民、青年人緩解住房困難，既是貫徹“住有所居”的題中之義，也是留住人才的關鍵舉措。

公開信息顯示，2021年以來，上海已先后多次出臺與保障性租賃住房相關的政策，將相關規定持續細化、深入，推動落實。

1月下旬的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》提出，堅持租購并舉。進一步完善住房租賃體系，擴大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。同期，2021年上海市政府工作報告中再提出，優化住房保障體系，加快租賃房建設，形成供應5.3萬套。

4月份的《上海市發展公共租賃住房的實施意見》提到，要助理緩解本市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他在滬合法穩定就業常住人口的階段性居住困難，提出房源籌集渠道、規范供應管理機制、健全租賃管理機制等。

8月份公布的《上海市住房發展“十四五”規劃》明確提出要加快促進租賃住房有效供應。這與“十三五”期間，強調租賃住房的建設有所不同。同時，上海還提出，要優化從“一張床”“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應結構。

11月23日，上海市人民政府辦公廳發布了《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)，對保障性租賃住房的發展給出了更細致的規定。

其中，《實施意見》提出，“十四五”期間，上海計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，達到同期新增住房供應總量的40%以上;到“十四五”末，上海全市將累計建設籌措保障性租賃住房60萬套(間)以上，其中40萬套(間)左右形成供應，以緩解新市民、青年人的住房困難。

上海市有關領導在新聞發布會上介紹，按照今明兩年“多做、快做”的總體安排，2021年到2022年間，計劃籌措保障性租賃住房24萬套(間)，計劃“十四五”目標總量能夠在兩年里面先完成一半以上。

值得一提的是，《實施意見》還明確提出，將從金融支持方面方面多措并舉為市場主體提供資金支持。包括長期貸款、發行債券和發行基礎設施不動產投資信托基金(REITs)等調動企業參與積極性。

也就是在12月10日，人民銀行上海總部聯合上海銀保監局、市房屋管理局和市地方金融監管局舉辦上海推進保障性住房建設銀企對接會，以加快推進上海保障性住房建設，引導金融機構加大支持力度，促進融資供需雙方有效對接，參會的包括6家銀行與6家企業，后者分別為上海地產、城投控股、陸家嘴集團、旭輝集團、大華集團和瑞安集團。

供、需兩端加強保障

大規模的住房供應，來自于何處?《實施意見》指出，上海市的保障性租賃住房建設籌措的渠道包括新建、商品房配建、存量非居住類房屋的改建工作。

而新建租賃住房就意味著要加強相關土地供應。據ICCRA統計，截至2021年10月，上海全市租賃住房用地供地項目合計51個，約171.65萬平方米，租賃住房用地項目較上年增加近一倍，總供地面積增加24%，租賃住房土地供應總量保持穩定。

在2021年加強保障性租賃住房供應的背景下，上海首次直接推出了“保障性租賃住房”用地，屬性更加清晰。ICCRA數據顯示，今年以來，保障性租賃住房用地供給15宗，面積占租賃住房總供給的28%。

申萬宏源研報顯示，縱觀“十三五”期間，上海出讓集中式租賃住房項目用地已達150余幅，可建建筑面積約1000萬平方米，這些將逐步在“十四五”期間形成供應，以保障計劃完成。

近年來，上海住房租賃市場的發展一直處于全國前列。

早在2017年，上海就被列入首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點中，并于當年就開始進行租賃住房用地出讓，截至當年11月底，共有15幅地塊成交，涉及建面約144萬平方米。

據克而瑞租售事業部監測，2017年7月至2021年7月，全國重點8城租賃用地成交量累計值已達329幅，總建面約1685萬平方米，其中上海的累計成交面積逾800萬平方米，超120宗地塊，均位列全國首位，遠超其他城市。

從分布位置上來看，據克而瑞租售對上海此前招拍掛的共計140塊租賃土地梳理，新增項目輻射各類高校及科研院所、科創園區、產業集聚區、商業商務集聚區等租住需求集中區域。

就在12月15日舉行了開工儀式的松江區保障性租賃住房洞涇鎮SJS30002單元18-08號地塊項目，便緊鄰洞涇人工智能產業基地，核心區內現有企業176家，企業員工2100多人。項目建成后，將服務于基地內眾多企業和員工，以緩解基地內企業各類人才的租房難問題。

于同日開工的臨港新片區頂尖科學家社區H02-01、J02-02地塊保障性租賃住房項目，其中一個地塊則毗鄰世界頂尖科學家論壇永久會址頂科會展中心。建成后，將可為新片區新增1300余套保障性租賃住房，進一步滿足多元化住房需求，預計2023年12月竣工交付使用。

值得一提的是，臨港新片區的兩宗地塊，實則是在今年6月份進行的上海首輪集中供地中成功出讓。從拿地到開工，僅用時半年，這正契合上海加速保障性租賃住房的建設和供應的要求。

據了解，臨港新片區的項目建成后，將以租房市場價9折及以下的價格面向新片區滿足一定條件的人才供應。

不只是臨港新片區的這一項目執行這樣的租金規定?！秾嵤┮庖姟穼ΡＵ?span id="zz1ddz1" class="keyword">性租賃住房租賃價格給出了明確管控，包括初次定價和動態調價兩個環節。初次定價，在同地段、同品質市場租賃住房租金的九折以下;后續調價時，年漲幅最高不超過5%。面向本園區、本單位、本系統職工定向供應的租賃住房項目，租金可進一步降低。

同時，據《實施意見》，此次保障性租賃住房申請門檻并不高，申請對象不限戶籍、不設收入線?；緶嗜霔l件是在上海市合法就業且住房困難。合法就業以勞動合同等為依據，住房困難按照家庭在本市一定區域內人均住房建筑面積低于15平方米確定。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，這項舉措對于上海引進人才來說有重要意義，給出了盡可能多的保障舉措，讓各個收入群體都能在上海產生生活幸福感。

中指研究院企業事業部高級分析師束端也認為，這將有助于規范房屋租賃市場秩序，極大緩解供需矛盾，實現居民幸福感和城市軟實力的提升。