臨近歲末，各城土地出讓進入尾聲。

今年對土地市場來說，是極為特殊的一年。2月出臺的“集中供地”試點是中國土地出讓史上意義重大的變革，全年市場則經歷了上半年的過熱到下半年速凍的急劇轉變。

根據wind數據統計，截至12月27日，杭州、上海、廣州、南京、北京位居賣地收入榜前五名，分別較去年同期有所增長。

不同于這些頭部城市，絕大多數城市今年的土地市場情況要艱難得多。數據顯示，今年前11個月，在土地出讓具一定規模(收入超50億)的城市中，有112城賣地收入同比下滑。土地出讓金跌幅排名前十城市分別為：南充、太原、株洲、昆明、南昌、烏魯木齊、宜春、信陽、眉山、黔西南布依族苗族自治州，這其中，包含了4座省會城市。

盡管賣地收入銳減引發對地方財政收入下滑、可協調資源減少、城投企業償債能力弱化的擔憂，但是，市場對于房地產十幾年黃金周期走向終結已經形成共識，土地的紅利也將很難如過去一樣支撐地方財政的興盛。經過了2021年的巨幅震蕩，許多地方將不得不重新思考土地財政這個現實而又迫切的問題。

賣地大戶發揮穩定

全國各城土地市場基本大局已定。

上半年，全國土地市場經歷了一段時間的繁榮。根據中原地產數據，一季度全國300個城市成交樓面均價則同比上漲13%，國內50個熱門城市的土地出讓金達到7021億元，同比增長26%，創下歷史新高。自二季度開始的首輪集中供地，多數城市土拍也是競爭激烈、地價暗漲。

拐點出現在今年6月，房企購地意愿下降，土地市場降溫明顯，這一情況延續至年末。

眾所周知，土地出讓金在多數地方政府的總收入盤子中占據較大分量，許多城市較為依賴土地出讓收入彌補收支缺口，根據Wind統計，地方土地出讓收入從1998年的507億元，一路飆漲至2020年的8.4萬億元，增長165倍。

2021年是土地市場變革大年，地方政府的賣地收入究竟受到了怎樣的影響?

在wind數據統計的258座城市中，上海3075億元的收入超過去年全年，其中住宅用地出讓收入為2553億元，占比83%?？傮w來看，今年的土地市場波動并未對上海的總賣地收入產生影響。不過集中供地之后，上海的住宅用地價格確實下降了。今年上海宅地平均樓面價為12114元/平方米，溢價率4.8%，相比較去年平均樓面價12989元/平方米以及平均溢價率10.1%。

而好地網統計，杭州今年土地(未統計倉儲和工業用地)出讓金收入達3132億元，同比增長近20%。廣州作為去年的第三名“選手”，今年的表現也是不俗，土地出讓收入已經跨過2000億大關，而南京和北京均已超越去年同期。

“部分城市節奏掌握得較好，今年上半年已經完成大部分土地出讓任務，所以全年數據沒有受到太大影響。而上海繼續體現‘穩定’，政策出臺和集中供地的組織都表現平穩。”一位參與土地出讓活動的業內人士對記者表示。

不同于上海，其余前五城市的平均樓面價均上升。其中，北京的住宅用地平均樓面價達到了31015元/平方米，為全國最高，超越去年的28822元/平方米。杭州、南京、廣州平均樓面價同比去年漲幅明顯。

重慶則是成交土地面積最高的城市，總成交面積高達1603萬平方米，已接近去年總量的三倍，這意味著重慶樓市接下來或有大批供應入市。

四省土地出讓金跌超50%

不過，在土地市場上，各城市之間悲喜并不相通。

排名前列城市今年賣地收入再創新高的陰影之下，更多城市卻是大幅下滑。第一財經記者據Wind數據統計，截至今年前11個月，在土地出讓具一定規模(收入超50億)的城市中，全國有112城賣地收入同比去年下滑，有20城的土地出讓金收入跌幅超過了50%。

下滑幅度最大地級市為四川南充市，2021年1-11月土地出讓金收入為60億元，相比去年同期260億元，整整少了200億，跌幅達到77%。

跌幅排在前列的省會城市則包括：太原，從去年同期476億元降至138億元;昆明，從去年的486億元將至156億元;南昌，從623億元將至今年的209億元。

根據中金固收數據，東北、西北、西南等較弱區域，土地出讓金收入同比下滑超過30%。海南、黑龍江、云南和西藏四省土地出讓金收入增速下滑超過50%，廣西、內蒙古和山西超過40%，寧夏、河北、貴州、新疆、江西等省份同比下滑在30%-40%之間，四川、湖南、河南、遼寧、吉林、甘肅和福建雖然下滑幅度低于30%，但是整體仍弱于全國水平。省級(含直轄市)行政區中，僅天津、北京、江蘇、上海和安徽實現正增長。

中金認為，土地市場明顯降溫，已經引發對地方財政收入下滑、可協調資源減少以及城投企業償債能力弱化的擔憂，后續各地土地出讓收入下滑趨勢可能持續，并且將延續各地分化趨勢。

對于土地市場下滑原因，一位華東房企的業內人士對記者表示：“今年多數地區土地出讓金收入下滑，除了受市場整體影響，還跟民營房企流動性緊張有關，房企資金不足是重要影響要素。今年下半年，只有央企、國企能承擔拿地主力的角色。”

根據wind數據，截至目前全年拿地最多的房企前五名為萬科、中海、融創、招商蛇口、保利發展。拿地較少的房企則包括：恒大、渝開發、藍光、景瑞、世茂、信達、朗詩、奧園等，其中不乏今年出現流動性危機的公司。

降低賣地依賴度

近日，中國房地產數據研究院公布了一組全國主要城市土地財政依賴度的排名。其中，全國12個城市的財政對土地的依賴程度超過100%，分別為溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、西安、廣州、南京、佛山、鄭州，排名榜首的溫州，土地財政依賴度達到了179%。

土地財政依賴度高，即意味著該城市的土地出讓金超出一般公共預算收入。以排名第一的溫州為例，2020年全年，溫州一般公共預算收入為602億元，土地出讓金收入達到了1054億元。杭州2020年的一般公共預算收入為2090億元，而土地出讓金收入為2612億元。

土地財政依賴排前12名的城市中，省會城市占了10個。一方面，說明這些省會城市在靠賣地支撐城市建設發展;另一方面，它們存在著土地供應過量風險。

相比之下，一些城市土地出讓金與一般公共預算收入比處于合理區間，說明城市產業發展與房地產的關系是平衡的。比如北京、上海和深圳三個一線城市，土地財政依賴度只有29%、28%、19%。在二線城市中，非省會城市的無錫、蘇州，其依賴度也不高，蘇州依賴度為55%，無錫只有48%。

從今年國家出臺的新政來看，地方政府減弱土地財政依賴度是大勢所趨。

今年6月，財政部等四部門發布通知，決定將四項政府非稅收入的征收機構改為稅務部門，其中就包括國有土地使用權出讓收入。這項職責劃轉備受關注，被視為中央引導地方政府在土地出讓環節更加謹慎合理，“賣地”收入將透明化，地方政府需要主動降低對土地財政的依賴。

8月，自然資源部再召開會議，要求各城第二次集中供地的宅地溢價率不得超15%，且不得提高起拍價，繼續壓制著地方政府的土地財政依賴度。

廣發證券認為，從歷史走勢來看，土地出讓金與地產銷售面積、地產銷售金額走勢基本一致，在房地產金融審慎管理制度不變、雙減影響學區房預期、房地產稅改革試點推進的背景下，地產銷售預計仍將低位徘徊，同樣，土地出讓收入同比增速將在低位徘徊，不排除短期繼續下行。

東吳證券首席經濟學家任澤平則認為，中國房地產大開發的時代正在落幕，從土地財政向房地產稅過渡是大勢所趨。