隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的出臺，粵港澳大灣區上升為國家重大發展戰略。大灣區城市群的發展，成為中國通過雙循環實現持續發展的重要引擎。在強勁經濟增長及領跑全國的城市化率的驅動之下，粵港澳大灣區物業管理行業取得高速發展，隨著粵港澳大灣區各大產業的深度融合、人口不斷涌入及居民消費升級，物管行業將迎來高質量發展。

而在今日，一家深耕灣區的國內知名物管企業越秀服務（6626.HK）在港交所主板掛牌上市。作為中國城市運營服務商、大灣區內提供綜合物業管理服務的主要市場參與者，越秀服務因其獨特的“地鐵+物業”TOD綜合物業管理模式、“地鐵概念”的基因在眾多物業股中脫穎而出，具備長期投資價值。

今天越秀服務的成功上市，背后也離不開廣州國資國企改革創新的大力支持。廣州市國資委黨委書記、主任陳浩鈿出席上市儀式時發言表示，“作為首家在香港上市的廣州市屬國資物業服務管理企業，越秀服務的上市是廣州國資系統通過資本運作推進現代服務業轉型升級的最新成績，是廣州國資國企加快創新步伐的縮影。各市屬國企之間加強優勢互補力度，越秀集團與廣州地鐵在物業服務領域開展股權合作，為越秀服務上市打下堅實基礎。希望越秀服務牢牢把握資本市場發展‘機遇期’，依托上市平臺整合優質資產，加強對外拓展與投資并購力度，不斷提升價值創造能力。”

大灣區龍頭物企：近30年營運經驗、具備全鏈條服務能力

越秀服務成立于1992年，是越秀集團旗下、越秀地產板塊屬下的大型綜合物業服務企業，擁有全國首批國家物業管理一級資質。1992年起，越秀服務以廣州為起點，逐步進入粵港澳大灣區的其他城市，截至2020年12月31日，業務已覆蓋粵港澳大灣區、長三角、中部、環渤海經濟圈等經濟較為發達的區域，在管物業數量215個，在管面積3,260萬平方米，服務項目涵蓋普通住宅、高端住宅、寫字樓、商業綜合體、大型場館、園區物業、地鐵物業等多種業態，并為長租公寓、養老地產、城市公共管理提供服務，擁有車場管理、設備維護、多種經營、餐飲等多個平臺，形成了多翼發展格局。

憑借自身較強的競爭優勢，越秀服務創造了扎實的業績，展現出良好的成長性。2018-2020年，越秀服務的營業收入分別為7.63億元（人民幣，下同）、8.96億元和11.68億元，年均復合增長率達23.7%；凈利潤分別為4,731.4萬元、9,320.7萬元和2.04億元，年均復合增長率高達107.5%。此外，越秀服務毛利率及凈利潤率均領先于物業服務百強企業的平均表現。

越秀集團黨委書記兼董事長張招興在上市掛牌儀式上致辭時表示，“令人感到欣喜的是，在即將進入而立之年，越秀服務通過資產重組、兼并收購、業務梳理和管理提升，在住宅基本盤之外，形成了商業辦公、TOD、公共物業、老舊小區治理等領域的專業服務能力，特別是構筑了地鐵物業服務的’護城河’。目前商業物業收入占比達到30%，地鐵物業收入占比達到15%，越秀服務的核心競爭力和發展潛力邁上了新的臺階。”

國企背景優勢+獨特TOD綜合物業管理模式，規模增長有保障

越秀服務獨特的“地鐵+物業”TOD綜合物業管理模式，自帶“地鐵概念”，使其區別于資本市場上其他的物業股。得益于越秀地產、越秀集團及廣州地鐵三大國有股東的豐富資源，越秀服務在TOD 綜合物業管理模式上增長潛力不容小覷。

越秀服務的控股股東越秀地產是國內最大的TOD發展商之一。截至2020年12月31日，越秀地產擁有5個TOD住宅項目，由此，越秀服務已形成了TOD住宅管理和TOD站點或車輛段管理雙結合的TOD綜合物業管理模式。

越秀服務在引入廣州地鐵作為戰略股東后，其獨特的TOD綜合物業管理模式優勢更加突出，不僅因收購廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理，成為擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營”的復合型物業管理公司，并為其帶來在管車輛段地鐵站線上蓋住宅及商業物業等業態，新增總在管理面積超500萬平方米；也因其承擔地鐵列車等特種設備清洗工作而建立起強大的技術壁壘，大大增強其外拓同類型業務的核心競爭力。

截至 2020年末，廣州地鐵管理的里程約676.5公里。根據國家發改委批復的《廣州市城市軌道交通第三期建設規劃（2017-2023 年）》，預計到 2023 年廣州市地鐵累計開通里程將突破 800 公里。同時廣州地鐵成功外拓至長沙、南昌 、重慶、麗江等地地鐵項目。未來廣州地鐵大部分新建站點也交由越秀服務提供物業管理，TOD 管理業務呈現出較大的增長潛力。

此外，越秀服務管理層表示，“能夠提供比較專業的TOD服務的企業在國內并不太多，這一領域有一定的專業壁壘，所以越秀服務也會積極拓展在國內其他城市的TOD服務，成為這一領域的先行者。”

除了TOD物業業務，越秀服務也在積極拓展“物服+X”業務網絡，參與國內地方政府 “智慧城市”的發展項目，進一步豐富業態，鞏固其城市服務運營商的地位。其中，2021年6月23日，越秀服務在無錫市梁溪區揚名街道老舊社區改造項目中，立足揚名街道對老舊小區改造、智慧社區建設的物業管理需求，提供老舊社區改造咨詢服務及一站式解決方案，推廣全域化服務。該項目是越秀服務結合基礎物業管理，社區商業運營，智慧社區建設、運營，多種經營服務，紅色物業建設等全域化服務能力，在探索“政府+企業+市民”多元共建共治共享治理體系過程中的重要里程碑。全域化服務的落地和推廣，有利于越秀服務鞏固和深化其城市公共服務能力，為“物服+X”業務網絡注入增長新動力。

聚焦與深耕，與大灣區共成長

資本市場看好的不僅是越秀服務扎實的經營能力，還有越秀服務作為大灣區物企龍頭，將受益于粵港澳大灣區經濟增長和基礎設施建設帶來的紅利。

大灣區憑借突出的經濟實力、強勁的人口吸引力，其房地產市場亦實現快速發展。根據廣東省統計局的資料，大灣區貢獻了中國商品房總銷售額超10%。受益于大灣區的經濟增長紅利以及優惠政策，大灣區的物業管理市場發展潛力巨大。作為大灣區內提供綜合物業管理服務的主要市場參與者，越秀服務將充分受益于大灣區高速經濟增長對物管市場帶來的紅利。

大灣區定位為世界級灣區，是越秀服務重要的戰略發展區域，也為越秀服務的業務發展帶來重大商機。越秀服務整合最優勢的資源，緊跟國家級戰略方向，布局系列優質產品和項目，在打造大灣區優質物業管理服務、推動大灣區商業物業管理發展等方面發揮的作用日益顯著。

截至2020年12月31日，越秀服務的版圖已拓展至19個城市，當中6個位于大灣區，其中包括香港，是為數不多在中國內地和香港均有業務布局的物管企業。越秀服務在大灣區的總在管面積為2,530萬平方米。未來，越秀服務計劃憑借國企背景和深耕布局的優勢，持續并重點關注大灣區內優質物業的拓展機會，鞏固其在大灣區的領先地位。同時，在商業物業方面重點深耕大灣區，進一步拓展上海、杭州等華東區域以及武漢、佛山等新一線城市的業務。

正如越秀集團黨委書記兼董事長張招興在上市儀式致辭中所說，“上市意味著新的發展空間，也意味著更高的品質和更大的責任。”展望未來，越秀服務將緊跟行業發展趨勢及國家發展戰略，重點深耕大灣區，并憑借國企背景優勢與獨特TOD綜合物業管理模式，積極抓緊機遇、提升市場占有率，為股東及投資者創造理想的回報。

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