疫情點狀爆發的2021年上半年正式結束，各大機構相繼公布2020年酒店行業發展數據報告。在這些報告中，高端酒店市場成為一個特殊存在。據《中國飯店管理公司(集團)2020年度發展報告》顯示，品牌占比上，高端型由28.1%漲到了33%;在品牌增長率上，高端由2018年的5.8%上升到2019年的10.2%，在2020年更是達到了19.9%。這說明高端市場正成為中國酒店行業發展核心。

而近日，浩華發布的《2020年中國酒店業績回顧與展望》報告卻表示在平均房價與平均入住率的雙重下跌的形勢下，2020年全國五星級酒店的平均經營毛利率僅為20%。若以平均房價劃分區間，則平均房價在700元至1000元這一區間的酒店，經營毛利率下滑程度最為明顯;平均房價在400元至700這一區間的酒店次之。

綜合以上數據來看，在出境游受限以及內循環政策影響下，高端酒店迎來發展高峰期，但如何在這個趨勢中，讓項目獲得最大的投資價值依然是個難題。與此同時，在疫情的大浪淘沙下，經歷過歇業、裁員后的高端單體酒店以及經營業績不斷下滑的部分國際連鎖酒店也開始包括“翻牌”在內的多維度自救。這些都為存量酒店市場的發展提供了土壤。

小切口大成績

voco品牌創洲際全球擴張最快速度

在這片沃土上，計劃在未來十年實現200家酒店拓展目標的voco順利迎來全球開業簽約突破50家的優異成績，成為洲際酒店集團旗下有史以來拓展速度最快的品牌。

這個發展速度背后最大的助力就是存量酒店項目翻改的需求。伴隨著市場不斷發展，消費觀念同步演進，個性化需求日益增長，體驗經濟成為主流，這對想要提升自身經營業績的酒店都提出了新的要求——順應需求轉變，推出高品質且獨具特色的品牌及服務，進行有效的運營管理，重獲生命力，鍛造可持續化競爭力，從而取得更好的經濟效益。

這個路徑最便捷的方式就是選擇一個產品服務俱佳、對消費者有著強大吸引力以及具備優秀經營管理能力的酒店品牌進行改造。

據介紹，目前布局中國市場的6個項目，有5個都是存量項目翻改，包括voco在大中華區開業的第一家酒店——杭州明豪voco酒店;voco在大中華區簽約的首個項目武漢新華voco，之后陸續簽約的南京東方珍珠voco酒店，西安經開voco 酒店，常州富都voco酒店，還有近期簽約的新加坡烏節路voco酒店……這里面既有高端單體酒店，又有國際連鎖酒店品牌旗下酒店，大家都選擇通過voco重新煥活物業價值，獲得更好的投資回報。

洲際酒店集團大中華區酒店開業轉牌續約管理及voco品牌首席總監陳昌群告訴邁點，目前還有很多存量高端酒店項目正在對接中。作為一個入華不到2年品牌，為何能獲得這些酒店的頻頻青睞?

存量成第二增長曲線

各大集團正攻城略地以拓市場

浩華《2020中國酒店投資和資產管理趨勢展望報告》顯示，中國酒店市場存量物業/酒店升級改造占比已達55%。而在存量改造與升級型投資的關注對象中，高端和中高端酒店成為了焦點?？梢?，面對增量市場的縮小以及存量市場的空前規模，諸多酒店集團都將之作為自身成長的第二增長曲線。不過誰能真正成功，現在還不得而知，因為相較于新建增量市場，翻改的存量市場更難拓展。

“幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。”存量酒店項目也一樣。每個經營不好的項目背后都有其各自問題。對于投資人而言，選擇翻牌，而且在諸多品牌中選擇某一個品牌，看重的就是這個品牌能為其帶來令人滿意的投資回報率。正如洲際酒店集團大中華區首席發展官孫健在第十屆中國旅游住宿業MBI頒獎盛典暨高峰論壇(2020-2021)上分析的一樣——現在的酒店投資人核心關注ROI，注重投資的精打細算。而在決定前，已經經過市場教育，更為理性謹慎的投資人會特別關注項目評估、改造范圍、改造周期、投入成本等問題。對于品牌方而言，要精準回答這些問題，就需要充分了解項目所在市場的發展概況及趨勢、物業基本狀態、目前的經營挑戰與痛點、目標客源需求等。

換言之，翻新改造的核心是需要對項目有足夠的了解，并為之制定行之有效的解決方案。比如在項目定位上，在明確酒店業態后，能提供高品質保證的中高端酒店更有市場發展前景，因為對于當下的消費者而言，品質感至關重要。在翻改范圍上，投資人更中意針對性且高度靈活的改造方式;在產品設計上，投資人更愿意為獨特體驗的產品買單，因為它更受消費市場歡迎;在經營管理上，投資人渴望卓有成效。

這也是很多單體酒店選擇連鎖化的原因，希望借力連鎖化酒店集團的優勢，提升投資回報……基于這些投資人關心的各種問題，大家都從自己擅長的模塊入手，鍛造自己對于存量酒店項目投資人的吸引力。

杭州明豪voco酒店 (改牌后)

而voco則選擇在每個細節點上都匠心打磨。據邁點了解，杭州明豪voco酒店在經營數據方面已經全面超越疫情前，即使同比2019年，每間房平均收益增長15%。因為共享洲際酒店集團對于酒店開業之后的機制化管理，比如通過洲際酒店集團的自有渠道以及OTA第三方渠道來收集整理客戶的意見/點評、消費習慣等等，并及時反饋到酒店管理團隊和業主方以便指導或支持，在翻牌酒店中獨樹一幟，不斷創新，為市場注入新的活力。

小改動大不同

靈活翻改 煥活物業生命力

在未翻牌前，杭州明豪國際酒店經營穩定，并以餐飲特色備受消費者青睞，但相對單一的盈利產品疊加對于OTA等渠道的依賴，讓其在疫情的沖擊下，經營進入低谷，為了讓酒店有更好的業績及市場競爭力，業主重新考慮其定位，選擇更便捷、更低成本地加入連鎖陣營，獲得運營支持?；谶@樣的訴求，他們選擇加入voco，既不需要傷筋動骨，進行硬性標準的翻改，又能在保有自己新中式風格特色的同時，融入voco“貼心可靠，妙趣橫生(Reliably Different)”的品牌理念，滿足消費者獲得特色體驗的需求。

據介紹，僅3個月時間，通過voco鮮明設計元素，明亮色彩組合，燕雀、貓頭鷹和火烈鳥三種吉祥物以及各種藝術陳設品的加入，杭州明豪國際酒店就煥然新生，蛻變為杭州明豪voco酒店。“我們希望客人在這里既能得到IHG一貫的高端酒店服務標準，又能感受到voco傳達出來的一些品牌特質，同時還盡量去保持這家酒店本身的獨特性。”陳昌群強調。

杭州明豪voco酒店 (改牌后)

這個效率背后是洲際酒店集團對voco品牌采取的一站式管理模式的支持。據介紹，洲際酒店集團組成了一支由開發、設計整改、商務、品牌、人力資源到運營等不同部門組成的團隊，對 voco在華發展進行整體管控。“對于要翻牌的項目，我們都會進行調研，再根據項目具體情況給到針對性的整改方案。”確實，不同的項目因為所處的地理位置不同，固有客源結構不同、以及所處的發展生命周期不同，所需要的整改方案也是完全不同。以項目的發展生命周期為例，剛開業1-3年的項目正處于成長期，項目的物業情況和硬裝都屬于良好，只需做些軟裝上的更迭，符合所加盟品牌的調性。而開業8-10年或更久的項目，就極有可能因為設備陳舊等需要整體進行翻新改造，并釋放公區做坪效加持。

杭州明豪voco酒店 (改牌后)

在特色體驗模塊，秉承“貼心可靠，妙趣橫生”的品牌承諾，voco分別推出了【雀悅相迎】：下榻的那一刻，就能感受賓至如歸、員工如主待客，細心了解賓客的住享喜好，以富有當地特色的迎賓小禮歡悅相迎;【獨處時光】：極度舒適的寢具，奢華的浴室用品、毛巾和淋浴體驗，人性化的客房科技，讓住客感受自如自在的專屬體驗;【趣享生活】：充滿活力的酒吧和酒廊、全天候為賓客時刻準備，從一杯晨間拿鐵，到一口睡前小酌，為賓客提供閑趣兼具的多元選擇，打造豐富多姿的體驗，創造難以忘懷的回憶。

回歸投資價值

voco做更具投資回報率的解決方案

通過voco，酒店存量項目完美嫁接了洲際酒店集團的優質客源、卓越的品牌管理和賓客體驗與本地極具特色的酒店產品以及豐富的本地市場認知。而這最終指向的是投資回報率。正如洲際酒店集團大中華區首席發展官孫健公開表示：“作為深耕中國30多年的國際酒店集團，我們既有豐富的國際品牌運營經驗，又有對中國本土市場的深刻洞察。voco針對本土業主對投資回報和靈活改造的需求，因地制宜提供一整套解決方案，通過集團強大的品牌、系統、渠道、會員等優勢助力酒店提升運營，幫助業主實現更高的投資回報。”確實，在存量市場里，最終能讓投資人用真金白銀做選擇的只有真正帶來收益的好品牌。

南京東方珍珠voco酒店 (改牌前)

南京東方珍珠voco酒店 (改牌后)

基于這樣的初心，且為保證投資效果，voco對于選址提出了明確的要求。據邁點了解，在接手項目之前，voco會注重物業條件是否符合高端酒店在客房面積、機電設備、消防安全等方面的基本要求;酒店營運水平和賓客滿意度是否達到要求。目前voco在大中華區簽約及開業的項目便是篩選出來的。另外，陳昌群還告訴邁點，在做翻改方案前，voco會先明確投資人翻改的目的及目標，以此來倒推翻改范圍、力度，以及確定如何進一步提升坪效，從業主錢袋子出發，去考量整體的支出，算好整盤賬，成為投資人最可靠、提供最大回報且能與之共贏的酒店品牌。

南京東方珍珠voco酒店 (改牌前)

南京東方珍珠voco酒店 (改牌后)

“在保持高品質住客體驗和現有物業條件的基礎上，我們會評估項目是否有冗余的經營面積、與酒店主營業務是否符合，并建議業主精簡設施、考慮外租或其他業態;房型比例是否符合當地市場需求，可否酌情調整。通過藝術品、布草、家具等軟裝的調整，在不影響賓客體驗的前提下實現快速開業，降本增效。”陳昌群強調，“最終提升項目整體的投資回報率。”

從僅要面子，到既要面子又要里子，中國高端酒店市場正在進入新階段——不論是投資決策，還是產品體驗，都回歸價值本質。對于消費者而言，他們希望能體驗到高品質但又各具特色的產品;對于投資人而言，他們更為關注投資回報率。而這需要酒店品牌全鏈條細節化的打磨，并以“因地制宜”的方式進行落地。這正是voco的強項，同時適用于優質單體酒店項目以及與voco品牌調性相符的新建物業。洲際酒店集團正在將voco打造成存量和增量通吃的酒店解決方案，同時我們也拭目以待voco能否從萬豪、希爾頓、錦江酒店、華住集團、首旅酒店等各大酒店大佬的圍堵中沖出重圍。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。