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樓市年末迎來暖意 上海去年12月成交已趨于常規均值

來源:第一財經 時間:2022-01-17 11:00:58

2021年下半年持續降溫的樓市,在年末迎來些許暖意。

“最放款速度有明顯加快,”日,第一財經記者從上海楊浦區某中介處了解到,上海房貸放款速度有明顯加快,“以前審批到放款要5個月,現在審批加放款基本上2個月,部分快的1個月出頭就可以,基本恢復正常。”

這股信貸寬松的暖風,二手房市場率先感受到。

中原地產數據顯示,2021年12月樓市如期翹尾收官,上海二手住宅成交1.8萬套,環比增加19.3%。據上海鏈家研究院的監控數據顯示,12月,上海二手房成交金額574億元,環比增長25%;成交均價38907元/,環比增長3%。

“購房需求能否順利釋放主要由三個因素決定,即購房資格、購房意愿和購房能力。”億翰智庫研究總監于小雨向第一財經分析,“上海不缺有購房資格和有購房意愿的人,但是購房能力制約就多了。受制于貸款集中管理的嚴格執行以及上海二手房‘三價就低’的政策,二手房貸款難度變大,放款周期變長,首付要求變高,2021年下半年上海的二手房市場很冷。”

2021年8月,上海針對二手房市場出臺了“三價就低”政策,在合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價中,銀行貸款額度擇最低者為依據。這一規定大大降低了購房者可貸款額度,不少二手房受到房齡等因素的影響,“三價”中最低一項打折程度可在市場價的5折左右,直接將首套的首付成本最高拔至總房款的7成。

在此影響下,購房者的支付能力變相降低,上海二手房成交接連下挫,2021年9月觸及1.2萬套的年內低點。

中原地產市場分析師盧文曦表示,上海存量市場成交通常一個月在2萬套左右,2021年9月的成交量比正常情況要低40%,更何況是本應該有不錯銷量的傳統銷售季,說明“三價就低”調控政策成效非常明顯。

不過,期監管層對市場持續釋放暖意,保障合理的購房需求,重點滿足首套房、改善住房按揭需求。“額度的打開和放款速度的加快無疑給上海二手房帶來了一絲暖意。”于小雨表示。

事實上,多地的信貸環境期得到改善。貝殼研究院統計顯示,2021年12月,其監測的103個城市主流首套房貸利率為5.64%,二套利率為5.91%,均較11月份回落5個基點;同時,均放款周期為57天,較2021年11月縮短11天。

其中,鄭州的首套房房貸利率從超過6%最低降至5.63%,廣、深兩地的房貸利率最大降幅在0.2個百分點左右。

這些積極變化帶來了市場的修復。據諸葛找房數據研究中心監測數據,2021年12月100個重點城市二手住宅市場均價為15593元/方米,環比上漲0.27%,二手住宅市場均價結束了四季度以來連續2月下滑的局面。

另據諸葛找房監測,2021年12月,100個重點城市中,二手房市場均價上漲城市55個,較上月增加27個,均漲幅為1.09%,漲幅擴大0.06個百分點;價格下跌城市44個,較上月減少26個。

“整體來看,2021年12月市場均價上漲城市數量較上月幾翻倍,且占據半數以上份額,隨著政策端適度調整,二手房市場回暖跡象逐漸顯現。”諸葛找房認為。

信貸環境仍在持續改善中。“個人房貸放款快了,各大銀行之前積壓了半年的,在2022年第一周全部放款了。”某華南房企資金部人士表示,“這會對二手房市場形成帶動作用,之后價格上漲了,會傳導到一手房,刺激新房市場。但這個過程沒那么快。”

值得一提的是,盡管如今市場已有回暖的跡象,但整體仍處于底部。“上海市場是溫和前行。”盧文曦表示,“上海二手房月均交易量大約在2萬套/月,12月成交量僅僅在合理區間內。”

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